Как взять кредит?

Среди банковских кредитных продуктов все большую популярность завоевывают кредиты для приобретения коммерческой недвижимо­сти. Вопрос покупки недвижимого имущества для бизнеса всегда был очень важным. Особенно актуальной эта идея становится в процессе реализации предприятием стратегии, направленной на расширение производства, торговых и складских площадей, образование новых бизнес-единиц в других регионах страны. Как правило, руководители предприятий прибегают к традиционным методам — аренде необхо­димых помещений. Это связано, прежде всего, с дороговизной креди­тов на приобретение этой недвижимости по отношению к арендной плате.

Однако существенным отличием в аспекте права собственности между арендой и кредитом является то, что недвижимость, приоб­ретенная в кредит, после его погашения переходит в собственность предприятия. При аренде такое условие отсутствует. К тому же в на­стоящее время процентные ставки по кредитам иногда вполне со­поставимы с арендными платежами за аналогичную недвижимость, правда, без учета тела кредита, которое составляет большую часть кредитных платежей.

Если сравнивать приобретение недвижимости в кредит и ее целе­вую покупку за собственные средства, то выгода в случае приобретения в кредит для предприятия очевидна, ведь нет необходимости изымать капитал из оборота. Поэтому покупка через ипотечное кредитование выгодна заемщику уже в том случае, если рентабельность его бизнеса превышает стоимость кредита. Поэтому кредит, как правило, выгоднее, чем целевая покупка.

Согласно ст. 657 ГК Украины, договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (кварти­ры) или другого недвижимого имущества составляется в письменной форме и подлежит нотариальной заверке и государственной реги­страции.

В случае если ипотекой обеспечивается возвращение займа, кре­дита на приобретение недвижимого имущества, которое передается в ипотеку, договор купли-продажи этого недвижимого имущества и ипотечный договор могут заключаться одновременно. Такая воз­можность существует для того, чтобы устранить отсутствие логики в процессе перехода права собственности на недвижимость пред­приятию. Ведь раньше было так, что руководитель не мог получить кредит на недвижимость до заключения договора залога, который в свою очередь заключается только при наличии права собственности на кредитуемую недвижимость.

В Законе об ипотеке приводится понятие недвижимости.

Недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке и неотрывно связанные с ним, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения.

В свою очередь, ипотека — вид обеспечения обязательства недви­жимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в по­рядке, установленном законодательством. Ипотека имеет производ­ный характер от основного обязательства и является действительной до остановки основного обязательства или до прекращения действия ипотечного договора.

Под обязательствами должника понимаются обязательства по до­говорам займа, кредита, купли-продажи, лизинга и др. В таких случаях

должником выступает ипотекодатель — лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения обя­зательства перед ипотекодержателем (кредитором по основному обязательству). Ипотекодателем и ипотекодержателем могут быть как физические, так и юридические лица.

В ст. 5 Закона об ипотеке стоимость предмета ипотеки определя­ется по согласованию сторон или путем его оценки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, определенных законом или договором.

К тому же выделяются существенные условия для передачи недви­жимости (одного или нескольких объектов) в ипотеку:

- недвижимость принадлежит ипотекодателю по праву собствен­ности или по прав у хозяйственного ведания, если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация;

- недвижимость может быть отчуждена ипотекодателем и на нее, в соответствии с законодательством, может быть совершено взыскание;

- недвижимость зарегистрирована в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если другое не установлено законом.

Для обеспечения выполнения обязательств, взятых на себя должником, законодатели также вводят понятие залоговой — дол­говой ценной бумаги, свидетельствующей о безусловном праве ее собственника на получение от должника исполнения по основ­ному обязательству, при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме. В случае невыполнения основного обязатель­ства владелец залоговой имеет право обратиться к взысканию на предмет ипотеки. Залоговая оформляется в случае, если ее вы­дача предусмотрена ипотечным договором. После обязательной государственной регистрации ипотеки оригинал залоговой пере­дается ипотекодержателю, если другой порядок не предусмотрен ипотечным договором.

Также обращается внимание на то, что залоговая не является эмиссионным видом ценных бумаг, как акции, облигации и др. Но есть и некоторое родство между этими ценными бумагами, такое как возможность передачи, залоговой ее собственником любому лицу путем совершения индосамента (подпись). В таком случае следующий вла­делец залоговой приобретает все права ипотекодержателя (нового кредитора), а права предыдущего собственника прекращаются. Также залоговые могут обеспечивать выпуск финансовыми организациями ипотечных ценных бумаг — ипотечных облигаций и сертификатов, что регулируется отдельным Законом об ипотечных облигациях и Законом об ипотечном кредитовании.

Залоговая, как один из видов ценных бумаг, согласно ст. 28 Закона об ипотеке, может использоваться для рефинансирования деятель­ности ипотекодержателя, т.е. фактически выступать объектом обмена на денежные средства. Однако субъектами рефинансирования могут быть только банки и другие финансовые организации (в т.ч. ипотечное учреждение). Также в соответствии со ст. 20 Закона учет залоговых совершается в банках в порядке, определенном НБУ, по правилам, которые применяются для учета обеспеченных ипотекой кредитов. Рефинансирование ипотечных кредиторов совершается субъектами рефинансирования за счет средств, полученных от размещения ипо­течных ценных бумаг.

Закон об ипотеке предусматривает несколько способов рефинан­сирования:

- отчуждение (продажа) залоговой путем осуществления индо­самента с компенсацией индосанту стоимости залоговой;

- продажа залоговой с обязательством обратного выкупа, соглас­но которому любой кредитор обязуется выплатить владельцу залоговой денежные средства, а тот, в свою очередь, обязуется передать залоговую покупателю и выкупить ее в оговоренный сторонами срок, но до полного исполнения основного обяза­тельства должником;

- передача залоговой в залог для обеспечения исполнения обя­зательств перед другими кредиторами.

В Законе также говорится о порядке обращения взыскания на пред­мет ипотеки, порядке страхования и реализации недвижимости долж­ника и т.д.